Inadimplente contumaz
Mário Luiz Delgado. Doutor em Direito Civil pela
USP. Professor de Direito Civil da FAAP e da Escola Paulista de Direito.
Advogado.
Fonte: Migalhas. Janeiro de 2016.
O Superior Tribunal de Justiça decidiu, ao julgar o REsp 1.247.020,
que o devedor contumaz pode ser obrigado a pagar multa de até dez vezes o valor
da taxa condominial, além da multa moratória de 2%. Trata-se de importante
decisão para o resgate da combalida situação financeira da maioria dos
condomínios.
No âmbito do condomínio
edilício, o Código Civil dispõe sobre a aplicação de dois tipos de multas: a
moratória de 2%, cuja finalidade é sancionar a impontualidade do condômino, que
tem como fato gerador o retardamento da execução da obrigação específica de
pagar a taxa condominial, e a multa compensatória, destinada a compensar ou
reparar o condomínio pelo descumprimento do pacto estabelecido na convenção. A
multa moratória é prevista no § 1.º do art. 1.336. As compensatórias estão
previstas no art. 1.337. Em face de terem origens diversas, poderão ser
cumuladas.
A multa prevista no caput do art. 1.337 do CC/02 é
destinada a punir o descumprimento “reiterado” de toda e qualquer obrigação do
condômino para com o condomínio. O dispositivo tem como objetivos primordiais
assegurar a paz e a harmonia no condomínio, coibindo comportamentos
incompatíveis com a vida comunitária, além de estimular maior participação dos
condôminos nas assembleias.
Daí prever o caput do artigo a
aplicação de uma multa de até um quíntuplo da cota condominial para o condômino
que, reiteradamente, não cumpre com suas obrigações perante o condomínio,
prejudicando e sobrecarregando os demais condôminos, multa que não só pode,
como deve ser imposta ao condômino que repetidamente deixa de pagar a sua cota
condominial.
Entre os deveres do condômino,
o mais importante deles é contribuir para as despesas do condomínio. O
descumprimento reiterado desse dever conduz à possibilidade de ser aplicada a
multa prevista no caput do art. 1.337.
Em razão da nítida distinção
entre a imposição da multa moratória pelo atraso no pagamento da cota
condominial e a multa compensatória pelo descumprimento reiterado de deveres de
condômino, inclusive o dever de pagar a taxa, não há óbice a que haja
acumulação das duas penas, em face da diversidade de fatos geradores.
São dois fatos geradores
distintos. Uma coisa é a inexecução parcial da convenção do condomínio,
caracterizada pelo atraso ou impontualidade na quitação da taxa (inadimplemento
relativo da prestação). Este fato é apenado com a multa moratória de 2%. Outra
coisa é a reiteração da impontualidade, onde o fato gerador não é a
inadimplência em si, mas a “repetição” da conduta, a contumácia, o
comportamento de reiteradamente inadimplir, de sempre atrasar.
Pacto. O comportamento
contumaz, muitas vezes proposital, viola completamente o pacto de convivência
estabelecido na convenção, razão pela qual deve ser punido por meio de pena
pecuniária, a qual, neste caso específico, tem natureza compensatória ou
reparatória.
O parágrafo único do art.
1.337, por sua vez, estabelece multa de dez vezes o valor da taxa condominial
ao condômino que, por seu reiterado comportamento antissocial gerar
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Essa multa também
possui natureza compensatória, procurando reparar o condomínio pela inexecução
praticamente total do pacto de convivência estabelecido na convenção.
A multa por comportamento
antissocial também pode ser aplicada ao inadimplente reiterado, cujo
comportamento antissocial se caracteriza pela sobrecarga imposta aos custos de
manutenção e conservação do edifício, sendo que o inadimplente continuará a
desfrutar normalmente de todos os serviços oferecidos pelo conjunto à custa dos
demais condôminos.
Nos casos de inadimplemento
“abusivo”, a aplicação da multa por comportamento antissocial deve ser
precedida da aplicação da multa por descumprimento reiterado de deveres. Ou
seja, em primeiro lugar, deve se aplicar a multa de cinco vezes o valor da taxa
condominial. Caso a penalidade não cumpra com a sua finalidade e o condômino
persista, sem justa causa, na conduta de inadimplente contumaz, deve-se aplicar
a multa de dez vezes o valor da taxa.
Importante
registrar que não há vedação a que essa multa seja repetida, sem limitação, na
medida em que persistir o reiterado comportamento antissocial.
