O CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DEIXOU DE SER IRRETRATÁVEL COM A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/18?
Rodrigo Toscano de Brito[1]
O art. 35A, da Lei 4.591/64, inserido pela lei 13.786/18, exige que o contrato de aquisição de imóvel em construção contenha, além de outras informações, as consequências pelo desfazimento do contrato. A pergunta que surge diante dessa possibilidade expressa introduzida pela lei é a de se saber se o contrato de incorporação imobiliária, perdeu, com isso, seu caráter irretratável previsto no § 2º, do art. 32, da Lei 4.591/64. A resposta parece-nos que é negativa, e a própria lei nova deixou isso bem consignado em seu texto, quando prevê, no § 12, do art. 67A, da Lei 4.591/64, que: “§ 12. Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964”.
Interpretando-se sistematicamente as modificações trazidas pela Lei 13.786/18 sobre a extinção do contrato de incorporação imobiliária, pode-se concluir que dito contrato poderá ser extinto pelos seguintes motivos: a) Extinção normal do contrato, com o cumprimento de todas as obrigações nele contidas pelas partes; b) Direito de arrependimento do adquirente; c) Resolução por inadimplemento culposo do adquirente ou do incorporador; d) Distrato (resilição bilateral).
A extinção normal do contrato, com o cumprimento de todas as obrigações, é, claro, o desejo prioritário dos contratantes. O que chama a atenção na nova lei é que deve haver um incremento no nível de responsabilidade do adquirente quanto à decisão de contratar ou não, antes de realizar o contrato, tendo em vista as grandes discussões pelas quais ainda passará o texto legal novo.
Quanto ao direito de arrependimento que pode ser exercido pelo adquirente, a lei nova deixou esclarecido que, para os contratos celebrados na sede da própria incorporadora não haverá direito de arrependimento por parte do adquirente. Com isso, o contrato, desde o momento em que se aperfeiçoa, é celebrado em caráter irretratável, na forma prevista no § 2º, do art. 32, da Lei 4.591/64, que continua em pleno vigor.
Por outro lado, a lei prevê que os contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de sete dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive arras (sinal) e a comissão de corretagem. Vale dizer, nessa hipótese, haverá de se aguardar o período de sete dias, no qual o adquirente poderá se arrepender do negócio firmado, independentemente de qualquer motivação, havendo extinção do contrato, por direito de arrependimento, previsto expressamente em lei. Para tanto, a lei exigiu que caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo de sete dias. No nosso sentir, apesar da lei ter exigido o envio de carta registrada com aviso de recebimento, nada impede que as partes estabeleçam no contrato que o aviso poderá ser feito por e-mail ou outro meio de ciência inequívoca, valendo, em qualquer caso, a data da postagem. Essa informação, inclusive do modo como o adquirente pode se arrepender do contrato, deve ficar claramente posta no quadro-resumo, conforme exigido pelo novo art. 35A, da Lei 4.591/64.
Observe-se, porém, que a lei também deixou bem consignado que, transcorrido o prazo de sete dias sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591/64. Portanto, de um modo ou de outro, haverá irretratabilidade do contrato, observando-se o período de arrependimento do adquirente.
Por fim, havendo extinção por resolução culposa do adquirente é certo que se aplicam as regras do art. 67A, incisos I e II e do art. 67A, § 5º, da Lei 4.591/64, como consequência do inadimplemento do contrato firmado em caráter irrevogável e irretratável. Sobre o conteúdo das consequências previstas nos dispositivos aqui citados, faremos comentários posteriormente.
[1] Rodrigo Toscano de Brito – Doutor e Mestre em Direito Civil pela PUC-SP. Professor de Direito Civil da UFPB nos cursos de graduação e pós-graduação. Advogado.
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