Prezados e Prezadas.
Seguem duas alterações realizadas na Lei de Locação, pela
recentíssima Lei 12.744/2012, que trata da locação nos contratos de construção
ajustada (“built-to-suit”).
A primeira alteração se deu no art. 4º da Lei de Locação,
para introduzir a exceção a respeito de tais locações, no tocante à redução da
multa compensatória.
Já o art. 54-A da Lei 8.245/1991 passou a definir tais
negócios como locações não residenciais em que o locador procede à prévia
aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do
imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este
locado por prazo determinado.
De acordo com o caput do preceito, em tais contratos
prevalecerão as condições livremente pactuadas no instrumento respectivo e as
disposições procedimentais ou processuais previstas na Lei de Locação. Assim, em
tese, as normas materiais da Lei 8.245/1991 ficariam afastadas para os negócios
de “built-to-suit”.
Além disso, de acordo com § 1º do art. 54-A, poderá ser
convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o
prazo de vigência do contrato de locação. Em outras palavras, a revisão é tida
pelo novo preceito como disponível pelas partes.
Por fim, em caso de denúncia antecipada do vínculo
locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada,
que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo
final da locação (§ 2º do art. 54-A). Essa exceção é que foi incluída no art. 4º
da Lei 8.245/1991, devendo a multa ser paga integralmente, não cabendo, em tese,
a sua redução.
De toda sorte, apesar da alteração desse último comando,
acredita-se sempre na possibilidade de redução da multa ou cláusula penal nos
termos do art. 413 do Código Civil. Trata-se de norma de ordem pública com
relação direta com o princípio da função social do contrato (art. 421 do
CC/2002), devendo sempre prevalecer, notadamente quando a multa for exagerada ou
traduzir onerosidade excessiva à parte.
O texto, na íntegra, segue abaixo.
Professor Flávio Tartuce
Lei nº 12.744,
de 19 de dezembro de 2012
Altera o art.
4º e acrescenta art. 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que "dispõe
sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes",
para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada.
A P R E S I D
E N T A D A R E P Ú B L I C A
Faço saber que
o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º Esta
Lei altera o art. 4º e acrescenta art. 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
1991, que "dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a
elas pertinentes", para dispor sobre a locação nos contratos de construção
ajustada.
Art. 2º O
caput do art. 4º da Lei nº 8.245, de 1991, passa a vigorar com a seguinte
redação:
"Art. 4º
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador
reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o
locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao
período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada”.
Art. 3º A Lei
nº 8.245, de 1991, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 54-A:
"Art. 54-A. Na
locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia
aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do
imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este
locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no
contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta
Lei.
§ 1º Poderá
ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante
o prazo de vigência do contrato de locação
§ 2º Em caso
de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a
cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos
aluguéis a receber até o termo final da locação.
§ 3º (
VETADO)."
Art. 4º Esta
Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Brasília, 19
de dezembro de 2012; 191º da Independência e 124º da República.
DILMA
ROUSSEFF
José Eduardo Cardozo
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